Επαναπροσδιορισμός θέσης και ορίων ακινήτων-Προβλήματα και προτάσεις. Του δικηγόρου Ξενοφώντα Γράψα

ΕΠΑΝΑΠΡΟΣΔΙΟΡΙΣΜΟΣ ΘΕΣΗΣ ΚΑΙ ΟΡΙΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ – ΠΡΟΒΛΗΜΑΤΑ ΚΑΙ ΠΡΟΤΑΣΕΙΣ

 

Με αφορμή τα θέματα, τα οποία έχουν ανακύψει σχετικά με τη διαδικασία του επαναπροσδιορισμού θέσης και ορίων ακινήτων σε τμήματα των Κτηματολογικών Ενοτήτων Αλεξάνδρου, Απόλπαινας, Καρυάς, Καρυωτών, Κατούνας, Λευκάδας, Σφακιωτών και Τσουκαλάδων, αισθάνομαι την υποχρέωση να διατυπώσω μια σειρά από σκέψεις και προτάσεις αναφορικά με τη ρύθμιση του άρθρου 19Α του Ν. 2664/1998.

 

Η διαδικασία του άρθρου 19Α προστέθηκε με την παράγραφο 2 του άρθρου 24 του Ν. 3983/2011, με σκοπό να δοθεί νομικά η δυνατότητα επαναπροσδιορισμού θέσης και ορίων ακινήτων σε τμήματα Κτηματολογικών Ενοτήτων, στα οποία μετά την έναρξη λειτουργίας των αντίστοιχων Κτηματολογικών Γραφείων, διαπιστωνόταν η ύπαρξη εκτεταμένων σφαλμάτων στον εντοπισμό και αποτύπωση των γεωτεμαχίων. Πρόκειται για ρύθμιση που κινείται στη σωστή κατεύθυνση, καθώς επιτρέπει τη διόρθωση των κτηματολογικών εγγραφών ως προς τη θέση και το σχήμα των γεωτεμαχίων, χωρίς να απαιτείται η άσκηση αγωγής ή η υποβολή αίτησης διόρθωσης γεωμετρικών στοιχείων, διαδικασίες χρονοβόρες και με σημαντικό οικονομικό κόστος για τον πολίτη. Στην εφαρμογή, όμως, της ανωτέρω διαδικασίας στη Λευκάδα σημειώθηκαν ιδιαίτερα σημαντικές καθυστερήσεις, τόσο στην έκδοση της προβλεπόμενης απόφασης του ΟΚΧΕ, όσο και στην έναρξη της διαδικασίας επαναπροσδιορισμού από την Κτηματολόγιο ΑΕ, με αποτέλεσμα σημαντικός αριθμός ιδιοκτησιών να βρίσκεται σήμερα σε εκκρεμότητα. Ωστόσο, πέρα από το ζήτημα της αδικαιολόγητης καθυστέρησης, με αφορμή την αναμενόμενη έναρξη της διαδικασίας θα επιχειρήσω να επισημάνω μία σειρά από αστοχίες της νομοθετικής ρύθμισης που καθιστούν την εφαρμογή της εντελώς προβληματική.

 

Κατ’ αρχάς, μια συνοπτική παρουσίαση της διαδικασίας επαναπροσδιορισμού μέσω 7 ερωτημάτων

 

  1. Πότε και πώς κηρύσσεται μια περιοχή σε καθεστώς επαναπροσδιορισμού;

 

Μια περιοχή κηρύσσεται σε καθεστώς επαναπροσδιορισμού με απόφαση του Οργανισμού Κτηματολογίου και Χαρτογραφήσεων Ελλάδος (ΟΚΧΕ), που δημοσιεύεται στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως, όταν διαπιστώνεται ανάγκη εκτεταμένης προσαρμογής της αποτύπωσης των ακινήτων στα κτηματολογικά διαγράμματα με εφαρμογή νεότερων και ακριβέστερων μεθόδων μέτρησης και απεικόνισης.

 

  1. Η απόφαση επαναπροσδιορισμού αφορά το σύνολο της κάθε Κτηματολογικής Ενότητας ή συγκεκριμένα τμήματα αυτής;

 

Η διαδικασία επαναπροσδιορισμού αφορά αποκλειστικά και μόνο τα γεωτεμάχια που αναφέρονται αναλυτικά στη σχετική απόφαση και όχι το σύνολο των γεωτεμαχίων της Κτηματολογικής Ενότητας.

 

  1. Ποια στοιχεία λαμβάνονται υπόψη για τον επαναπροσδιορισμό;

Για τη σύνταξη των σχετικών κτηματολογικών διαγραμμάτων και πινάκων για τον επαναπροσδιορισμό της θέσης και των ορίων των γεωτεμαχίων λαμβάνονται υπόψη, ενδεικτικά, τα στοιχεία που τηρούνται στο κατά τόπον αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο και περιέχονται στο αρχείο τίτλων και διαγραμμάτων και στο αρχείο κτηματογράφησης, πρόσθετα στοιχεία και πληροφορίες που συλλέγονται από τον ΟΚΧΕ από άλλες υπηρεσίες και από τους οριοδείκτες ή με επιτόπια έρευνα ή με οποιονδήποτε άλλο τρόπο. Επομένως, μπορεί να ληφθεί υπόψη κάθε στοιχείο, εφόσον προσκομιστεί από κάθε ενδιαφερόμενο.

 

  1. Πώς ενημερώνονται οι ενδιαφερόμενοι για τις προτεινόμενες αλλαγές;

 

Τα κτηματολογικά διαγράμματα και οι πίνακες που θα προκύψουν από τον επαναπροσδιορισμό αναρτώνται στο οικείο Κτηματολογικό Γραφείο και στο Δημοτικό Κατάστημα και κοινοποιούνται υποχρεωτικά με επιμέλεια του ΟΚΧΕ πριν από την ανάρτηση, στο Ελληνικό Δημόσιο. Ανακοίνωση του ΟΚΧΕ για την ανάρτηση, με αναφορά στον τόπο και το χρόνο της ανάρτησης και μνεία του δικαιώματος υποβολής αντιρρήσεων και της έναρξης του υπολογισμού της σχετικής προθεσμίας δημοσιεύεται σε δύο εφημερίδες της περιφέρειας, εφόσον υπάρχουν, καθώς και σε μία τουλάχιστον ημερήσια εφημερίδα πανελλαδικής κυκλοφορίας, αναρτάται δε στο Κτηματολογικό Γραφείο και στο Δημοτικό Κατάστημα. Τα διαγράμματα και οι πίνακες παραμένουν αναρτημένα επί δύο (2) μήνες.

 

  1. Μπορεί κάποιος να αμφισβητήσει την ορθότητα των νέων διαγραμμάτων;

 

Όποιος έχει έννομο συμφέρον, μπορεί να υποβάλει αντιρρήσεις κατά των νέων διαγραμμάτων και πινάκων. Μαζί με τις αντιρρήσεις συνυποβάλλονται όλα τα έγγραφα που τις θεμελιώνουν. Οι αντιρρήσεις υποβάλλονται στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο μέσα σε προθεσμία ενός (1) μήνα, η οποία αρχίζει από την τελευταία χρονικά ανάρτηση ή δημοσίευση. Για τους κατοίκους της αλλοδαπής η προθεσμία υποβολής αντιρρήσεων είναι δύο (2) μήνες.

 

  1. Ποιος αποφαίνεται επί των αντιρρήσεων;

 

Επί των αντιρρήσεων αποφαίνεται το ΔΣ του ΟΚΧΕ. Όταν με τις αντιρρήσεις τίθενται υπό αμφισβήτηση τα όρια όμορων ακινήτων ή τα δικαιώματα τρίτων προσώπων, αποφασίζει το ΔΣ του ΟΚΧΕ μετά από εισήγηση Επιτροπής, που συγκροτείται με απόφαση του ΟΚΧΕ.

 

  1. Μπορούν να γίνουν μεταβιβάσεις ακινήτων που εμπίπτουν στον επαναπροσδιορισμό κατά το χρονικό διάστημα έως την ολοκλήρωση της διαδικασίας, ακόμα και αν η απόκλιση του εμβαδού τους είναι εκτός των αποδεκτών ορίων;

 

Μετά τη δημοσίευση της απόφασης για την κήρυξη του επαναπροσδιορισμού της θέσης και των ορίων των γεωτεμαχίων της οριοθετούμενης με την απόφαση αυτή κτηματογραφημένης περιοχής και μέχρι την έκδοση της απόφασης περαίωσής της, αναστέλλεται η εφαρμογή της διάταξης του άρθρου 13α Ν. 2664/1998 στην περιοχή αυτή. Ήτοι, είναι δυνατή η καταχώρηση στο Κτηματολογικό Γραφείο συμβολαιογραφικής πράξης εκτός των ορίων της αποδεικτής απόκλισης του εμβαδού.

 

Ποιες είναι οι αστοχίες της ρύθμισης;

 

  • Η προθεσμία αμφισβήτησης των πρώτων εγγραφών μπορεί να συμπληρωθεί πριν την ολοκλήρωση της διαδικασίας επαναπροσδιορισμού θέσης και ορίων. Το γεγονός αυτό στην περίπτωση ανεντόπιστων γεωτεμαχίων και γεωτεμαχίων που εμφανίζονται ως ιδιοκτησία αγνώστου οδηγεί σε απόλυτο αδιέξοδο, καθώς, μετά την παραγωγή του αμάχητου τεκμηρίου της παρ. 1 του άρθρου 7 του Ν. 2664/1998 ως προς το δηλωθέν δικαίωμα, θα καθίσταται άνευ αντικειμένου η διόρθωση του εμβαδού και σχήματος.
  • Σε περίπτωση που ιδιοκτήτης προβάλει αντιρρήσεις σχετικά με τη νέα αποτύπωση της ιδιοκτησίας του και οι σχετικές αντιρρήσεις του απορριφθούν, δεν υπάρχει η δυνατότητα δικαστικής αμφισβήτησης της σχετικής κτηματολογικής εγγραφής που θα έχει προκύψει μετά τον επαναπροσδιορισμό, δεδομένου, ότι, πέραν της ελλείψεως ειδικής νομοθετικής πρόβλεψης, η σχετική αγωγή διόρθωσης της κτηματολογικής εγγραφής της περίπτωσης 2γ του άρθρου 6 του Ν. 2664/1998 ασκείται μόνο μέσα στην προθεσμία της περίπτωσης 2β του ιδίου άρθρου (και των πρόσφατων ολιγόμηνων παρατάσεων αυτής).
  • Για τα τμήματα των Κτηματολογικών Ενοτήτων που δεν έχουν κηρυχθεί σε καθεστώς επαναπροσδιορισμού θέσης και ορίων, θα προκύψει το αμάχητο τεκμήριο και η οριστικοποίηση των σχετικών εγγραφών της παρ. 1 του άρθρου 7 του Ν. 2664/1998, ενώ θα εκκρεμεί ο επαναπροσδιορισμός θέσης και ορίων ακινήτων σε άλλες περιοχές της ίδιας Κτηματολογικής Ενότητας, με αποτέλεσμα να προκαλείται σαφέστατη ανασφάλεια δικαίου και σύγχυση στις συναλλαγές.

 

Πώς μπορούν να αντιμετωπιστούν οι ανωτέρω αστοχίες; 

 

Για την αντιμετώπιση των ανωτέρω αστοχιών απαιτείται κατά την άποψή μου τροποποίηση της διάταξης του άρθρου 19Α του Ν. 2664/1998, με την προσθήκη παρ. 12 με το εξής περιεχόμενο:

 

«12. Από την εγγραφή στο κτηματολογικό φύλλο των ακινήτων της απόφασης της παρ. 1 του παρόντος άρθρου, έως την ολοκλήρωση της διαδικασίας επαναπροσδιορισμού με την καταχώρηση στα κτηματολογικά βιβλία της απόφασης της παρ. 7 για την αποδοχή ή την απόρριψη των αντιρρήσεων και την έγκριση του περιεχομένου των κτηματολογικών διαγραμμάτων, αναστέλλεται η προθεσμία της περίπτωσης β της παρ. 2 του άρθρου 6 του Ν. 2664/1998. Η ανωτέρω αναστολή της προθεσμίας της περίπτωσης β της παρ. 2 του άρθρου 6 αφορά και τα γεωτεμάχια, τα οποία ανήκουν στην ίδια Κτηματολογική Ενότητα αλλά δεν έχουν κηρυχθεί σε καθεστώς επαναπροσδιορισμού θέσης και ορίων. Μετά την καταχώρηση στα οικεία κτηματολογικά βιβλία της απόφασης της παρ. 7, όποιος έχει έννομο συμφέρον μπορεί να ζητήσει την αναγνώριση του δικαιώματος που προσβάλλεται με την ανακριβή εγγραφή και τη διόρθωση, ολικά ή μερικά, της εγγραφής αυτής, με άσκηση της αγωγής της περίπτωσης γ της παρ. 2 του άρθρου 6 του Ν. 2664/1998, εντός της προθεσμίας της περίπτωσης β της παρ. 2 του άρθρου 6, όπως αυτή θα ισχύει μετά την αναστολή της, σύμφωνα με τα οριζόμενα στο πρώτο εδάφιο. Για την άσκηση της ανωτέρω αγωγής δεν απαιτείται ως προϋπόθεση του παραδεκτού της η προηγούμενη υποβολή αντιρρήσεων της παρ. 5 του παρόντος. Οι ρυθμίσεις της παρούσας παραγράφου ισχύουν αναδρομικά και για τις κτηματογραφημένες περιοχές – Κτηματολογικές Ενότητες, για τις οποίες έχει ήδη εκδοθεί η απόφαση της παρ. 1 του παρόντος για την προσαρμογή των κτηματολογικών διαγραμμάτων λόγω επαναπροσδιορισμού θέσης και ορίων».

 

Πλεονεκτήματα προτεινόμενης ρύθμισης:

 

  • Αναστέλλεται για όσο θα διαρκέσει ο επαναπροσδιορισμός, η συμπλήρωση της προθεσμίας της περίπτωσης β της παρ. 2 του άρθρου 6 του Ν. 2664/1998 (προθεσμία διόρθωσης πρώτων εγγραφών) για τα τμήματα που ανήκουν στις περιοχές επαναπροσδιορισμού, με αποτέλεσμα να αποκλείεται η πιθανότητα δημιουργίας αμετάκλητων καταστάσεων αναφορικά με τα ανεντόπιστα ακίνητα και τις ιδιοκτησίες που εμφανίζονται ως ιδιοκτησία αγνώστου.
  • Αναστέλλεται για το ίδιο χρονικό διάστημα η συμπλήρωση της ανωτέρω προθεσμίας και για το σύνολο των γεωτεμαχίων της ίδιας Κτηματολογικής Ενότητας, για τα οποία δεν ισχύει ο επαναπροσδιορισμός, με αποτέλεσμα να υπάρχει και στο μέλλον η δυνατότητα διόρθωσης των σχετικών εγγραφών με την έκδοση δικαστικής απόφασης.
  • Δίνεται η δυνατότητα δικαστικής προσφυγής για τη διόρθωση της κτηματολογικής εγγραφής που θα προκύψει μετά την ολοκλήρωση της διαδικασίας επαναπροσδιορισμού.
  • Διασφαλίζεται η αναδρομική ισχύς της διάταξης.

 

Λευκάδα, 21.11.2018

ΓΡΑΨΑΣ ΞΕΝΟΦΩΝ

ΔΙΚΗΓΟΡΟΣ

 

About Παναγιώτης Κουνιάκης 2467 Articles
Δημοσιογράφος, μέλος της ΕΣΗΕΑ, Αρχισυντάκτης του LefkadaToday.gr, παρουσιάζει καθημερινά το απογευματινό μαγκαζίνο του Prisma 91.6

Be the first to comment

Leave a Reply

Your email address will not be published.


*